Contratos y trámites
Documentos para vender una casa en México: la lista que el asesor debe pedir
Reúne la información disponible y detecta qué falta antes de avanzar. La notaría debe confirmar qué documentos y trámites corresponden a cada operación.
En esta guía 5 secciones
Antes de tomar fotos, antes de fijar precio, antes de firmar la exclusiva: pide los papeles. Una propiedad con un problema legal no se vende, y descubrirlo cuando ya hay comprador y crédito autorizado es la peor forma de perder tres meses de trabajo y la confianza de todos.
Esta es la lista que el notario y el banco van a pedir de todos modos, así que conviene tenerla desde el principio.
Del inmueble
1. Escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad. El documento que prueba que el vendedor es el dueño. Tiene que estar inscrita (con la boleta o el sello del registro); una escritura firmada ante notario pero no inscrita es un problema que hay que resolver antes de vender. Si el dueño compró a un desarrollador y "todavía no le entregan escrituras", no se puede vender todavía.
2. Certificado de libertad de gravamen. Lo emite el Registro Público y dice si la propiedad tiene hipoteca, embargo o algún otro gravamen. Vigencia corta (semanas), así que el notario pedirá uno reciente al cierre, pero conviene sacar uno al inicio para saber a qué te enfrentas. Si hay hipoteca, se liquida con el dinero de la venta el mismo día de la escritura, y el banco tiene que dar la carta de liberación.
3. Boletas de predial pagadas. Del año en curso y, en la práctica, de los últimos cinco. El notario pide constancia de no adeudo.
4. Recibos de agua al corriente. Constancia de no adeudo del organismo de agua.
5. Recibo de luz reciente. No es requisito legal, pero sirve para el comprobante de domicilio y para el cambio de titular.
6. Constancia de no adeudo de mantenimiento, si es condominio o fraccionamiento con administración. Y el reglamento del condominio, que el comprador va a querer leer.
7. Planos o croquis y, en su caso, licencia de construcción y terminación de obra. Sobre todo si se amplió la casa después de la escritura: los metros construidos deben coincidir con lo que dice el avalúo y el predial, o hay que regularizar.
8. Avalúo. Lo pide el banco del comprador (y lo paga el comprador). Para el ISR del vendedor el notario puede pedir uno también.
Del propietario
9. Identificación oficial vigente (INE o pasaporte) de todos los propietarios.
10. CURP y RFC. El RFC con constancia de situación fiscal reciente: el notario lo necesita para calcular y retener el ISR por la venta.
11. Acta de nacimiento. La piden algunos notarios.
12. Acta de matrimonio y régimen. Si el dueño está casado por sociedad conyugal, el cónyuge también tiene que firmar aunque la escritura esté a nombre de uno solo. Por separación de bienes, no. Este es uno de los puntos que más ventas retrasa: pregúntalo el primer día.
13. Comprobante de domicilio.
14. Si vende una empresa: acta constitutiva, poderes del representante e identificación de quien firma.
15. Si hay herencia: la sucesión tiene que estar terminada y la propiedad adjudicada e inscrita a nombre de los herederos. Un "intestado" abierto no puede vender; eso tarda entre seis meses y dos años.
16. Si vende con poder: poder notarial vigente y específico para vender (no un poder general para pleitos y cobranzas).
Lo que conviene revisar antes de publicar
- Que el nombre de la escritura sea el del que dice ser dueño, y que esté vivo, presente y de acuerdo.
- Que los metros de la escritura coincidan con los reales, más o menos.
- Que el predial y el agua no traigan adeudos grandes: se descuentan del precio o se pagan antes.
- Que no haya hipoteca, o que el saldo sea menor al precio.
- Que el estado civil esté claro.
Si algo de esto falla, dilo antes de firmar la exclusiva: te conviene más ayudarle al dueño a resolverlo (y cobrar después) que cargar una propiedad que no se puede escriturar. Aquí tienes qué debe decir el contrato de intermediación.
Los impuestos y gastos del vendedor
- ISR por enajenación. Lo calcula y retiene el notario. Hay exención para la casa habitación del vendedor hasta cierto monto (hoy alrededor de 700 mil UDIs, unos 5 millones y medio de pesos) si no vendió otra casa con exención en los últimos tres años y puede probar que vivía ahí. Que lo confirme el notario en cada caso.
- Comisión del asesor. Ver cuánto cobra un asesor y cómo se calcula.
- Certificados y constancias. Unos cuantos miles de pesos.
Los gastos de escrituración (notario, impuesto de adquisición, registro) son del comprador, salvo pacto en contrario.
Una hoja para el dueño
Manda esta lista al propietario en el primer contacto como una sola hoja, con lo que ya tiene marcado y lo que falta. Lo que parece burocracia es lo que te separa del asesor que "solo publica": el dueño ve que sabes lo que sigue, y la venta no se cae en la notaría.