Contrato de arrendamiento de casa habitación en México: qué debe decir

Qué tiene que llevar sí o sí

Los códigos civiles piden que el contrato de arrendamiento se haga por escrito. El federal dice que, si no se hace así, la falta se le imputa al arrendador (Código Civil Federal, artículo 2406), y el de Querétaro, que "se otorgará siempre por escrito" (artículo 2292). Una buena lista de lo mínimo es la que exige la Ciudad de México para la casa habitación (artículo 2448-F de su Código Civil), y sirve de guía en cualquier estado:

1. Las partes. Nombre completo del arrendador y del arrendatario, con su identificación y un domicilio para recibir avisos. El arrendador tiene que ser el dueño o alguien con poder para rentar; pide la escritura o el poder antes de firmar. Si hay aval, sus datos también.

2. El inmueble. Dirección completa y una descripción: cuántas recámaras, baños, estacionamiento, y en qué estado se entrega, con sus instalaciones y accesorios.

3. El destino. Que diga que es para casa habitación. Si el inquilino quiere poner una oficina, un consultorio o rentarlo por noches, tiene que estar permitido por escrito; si no, es causa para terminar el contrato.

4. El plazo. Fecha de inicio y de fin. Doce meses es lo más común. Para vivienda, la ley federal pone un tope de diez años (Código Civil Federal, artículo 2398).

5. La renta. Cuánto, en número y con letra y en pesos, qué día del mes se paga, cómo (transferencia a qué cuenta, depósito o efectivo con recibo) y cuánto sube cada año.

6. El depósito en garantía. Cuánto es, que no sirve para pagar el último mes y en cuántos días se devuelve al entregar la casa, descontando adeudos y daños que no sean desgaste normal. En la Ciudad de México no puede ser de más de un mes de renta (artículo 2448-E de su Código Civil).

7. La garantía. Aval con propiedad, póliza jurídica o ninguna. Se explica abajo.

8. Servicios y mantenimiento. Quién paga luz, agua, gas e internet, quién paga la cuota del condominio y quién el predial.

9. Las obligaciones de cada quien. Cuidar la casa, hacer las reparaciones menores, no subarrendar, respetar el reglamento del condominio, dejar pasar al dueño con aviso previo, reglas de mascotas y número de ocupantes.

10. Cómo se termina. Qué es causa de rescisión (no pagar, usar la casa para otra cosa, subarrendar, dañarla), con cuánto aviso se desocupa y cómo se entrega: limpia, con llaves y servicios al corriente.

11. Ley aplicable y firmas. El código civil del estado donde está la casa, los tribunales de ese lugar y la firma de todos en cada hoja.

Aval o póliza jurídica: cómo se refleja en el contrato

La garantía es lo que protege al dueño si el inquilino deja de pagar. En el contrato se ve distinto según cuál se use:

• Aval (fiador). Firma el contrato junto con el inquilino y se obliga a pagar si él no paga, y responde con todos sus bienes. En el contrato van su nombre y su domicilio y, si lo ofrece, el inmueble con el que demuestra que tiene con qué pagar, con sus datos del registro público. Ojo: anotar ese inmueble en el contrato no lo deja "en garantía" como una hipoteca (eso solo se hace ante notario); sirve para saber que el fiador es solvente y dónde cobrarle si hace falta.
• Póliza jurídica. Es un servicio aparte con una empresa que investiga al inquilino y, si hace falta, lleva el juicio. En el contrato basta con decir que hay póliza y quién la paga: el inquilino, el dueño o los dos.

Cuál pedir, qué papeles juntar y cómo decirlo en la ficha está en la guía de requisitos para rentar una casa en México.

Lo que cambia según el estado

Cada estado tiene su código civil, y un contrato "para todo México" no existe. Lo más útil es que el contrato nombre la ley del estado donde está la casa y respete sus reglas. Dos ejemplos:

Ciudad de México. Su Código Civil tiene un capítulo propio para la renta de casa habitación:

• Plazo mínimo de un año, forzoso para los dos, y el inquilino que va al corriente puede prorrogarlo hasta un año más, salvo que se pacte otra cosa (artículo 2448-C).
• El depósito no puede pasar de un mes de renta, y el arrendador tiene que dar un recibo por cada pago: si pasan más de tres meses sin recibos, se entiende que el inquilino sí pagó, salvo que el arrendador le haya cobrado a tiempo (artículo 2448-E).
• Si el dueño decide vender mientras la casa está rentada, el inquilino que va al corriente en sus pagos tiene preferencia para comprarla: el dueño le tiene que avisar de manera fehaciente con el precio y las condiciones, y el inquilino tiene treinta días para contestar (artículo 2448-J). Es el derecho de preferencia.
• Desde la reforma publicada en la Gaceta Oficial el 28 de agosto de 2024, la renta no puede subir cada año más que la inflación que reportó el Banco de México el año anterior (artículo 2448-D), y el arrendador tiene que inscribir el contrato en un registro digital del Gobierno de la Ciudad dentro de los 30 días siguientes a firmarlo (artículo 2448-F).
• Todo ese capítulo es de orden público: nada de esto se puede quitar en el contrato, aunque las dos partes lo firmen (artículo 2448).

Querétaro. El contrato se otorga siempre por escrito (artículo 2292 de su Código Civil), el plazo máximo es de diez años para vivienda (artículo 2284) y, si muere el inquilino, el contrato sigue con su familia que vivía ahí (artículo 2293). Como recomendación, no como regla de la ley: si el aval ofrece una casa para demostrar que es solvente, ratificar las firmas ante notario le da más fuerza al contrato.

En el resto de los estados la base es la misma (por escrito, con plazo, renta, depósito y garantía), pero los detalles cambian. Antes de usar un formato, fíjate en qué ley cita y en qué tribunales pone: si dice otro estado u otro país, no te sirve tal cual.

Errores que debilitan un contrato genérico

• Que sea de otro país. Entre los modelos que salen en internet hay varios de España, que citan leyes que aquí no aplican.
• Que cite otro estado. Un contrato que somete a las partes a los tribunales de otra ciudad le complica el cobro al dueño.
• Firmar con quien no es el dueño. El "hijo que se encarga" no puede rentar sin un poder.
• Montos sin letra o que no cuadran. Si la renta dice una cantidad en número y otra con letra, empieza la discusión.
• Depósito sin reglas. Si no dice que no cubre el último mes ni en cuánto se devuelve, al final nadie se pone de acuerdo.
• Aval sin datos para cobrarle. Si el contrato no trae su domicilio ni cómo saber qué bienes tiene, cobrarle al aval se vuelve difícil.
• Sin inventario. En una casa amueblada, sin la lista firmada de lo que se entregó, cualquier reclamo es palabra contra palabra.
• Fechas vagas. "Por un año" sin fecha de inicio no dice cuándo termina.

Lo que va además del contrato

Una renta bien cerrada lleva tres papeles más:

• Pagaré. Un título de crédito aparte que firma el inquilino por las rentas. Se llena completo, nunca en blanco, y se firma a mano.
• Inventario y acta de entrega. Lecturas de luz, agua y gas, cuántas llaves y controles se entregan, qué muebles hay y en qué estado. Con fotos. Es lo que evita la pelea por el depósito al final.
• Recibo de renta. Uno por cada pago, sobre todo si el inquilino paga en efectivo. Así hay historial si un día hay que cobrar. En la Ciudad de México darlo es obligación del arrendador (artículo 2448-E). El recibo no sustituye la factura (CFDI) que el arrendador debe expedir por la renta.

Cómo se genera en Fichalista

En Fichalista, cada propiedad trae una sección de contratos con formatos de apoyo: arrendamiento de casa habitación, arrendamiento comercial (local, oficina o bodega), pagaré, inventario y entrega, recibo de renta, convenio de terminación del arrendamiento, y exclusiva o intermediación para rentar, entre otros.

Los datos de la propiedad ya vienen puestos: la dirección, la renta, el depósito sugerido, si se aceptan mascotas y quién paga el mantenimiento. Tú llenas lo de las partes (arrendador, inquilino y aval o póliza), revisas el plazo y el día de pago, y bajas el PDF.

El contrato nombra la ley del estado donde está la propiedad para Ciudad de México, Querétaro, Estado de México, Jalisco, Nuevo León y Guanajuato, y en algunos agrega notas propias (en la Ciudad de México, por ejemplo, el tope del depósito, el del incremento y el registro). No cubre todos los casos: revisa las reglas de arriba antes de firmar. Para los demás estados cita "el código civil del estado en que se ubica el inmueble" sin inventarle nombre a una ley que no está verificada.

Es un formato de apoyo, y el propio PDF lo dice: no sustituye a un abogado, y antes de firmar hay que revisar que los datos y las condiciones correspondan a tu caso. Lo que ahorra es el tiempo de llenar a mano y el riesgo de llegar con un contrato de otro estado.

Si ya tienes la propiedad en renta, puedes empezar con Fichalista, subirla y sacar sus formatos de apoyo (contrato, pagaré, entrega con inventario y recibo) con tus datos ya puestos, en PDF para firmar. Lo que incluye el plan y sus condiciones están en Precios.

Y si todavía no tienes la propiedad, el primer contrato es otro: el de exclusiva o intermediación con el dueño, que es el que asegura tu comisión.

Fuentes

• Código Civil Federal, artículos 2398 (plazo máximo), 2406 (el contrato va por escrito), 2794 y 2802 (fianza).
• Código Civil para el Distrito Federal, hoy de la Ciudad de México, artículos 2448, 2448-C, 2448-D, 2448-E, 2448-F y 2448-J.
• Decreto de reformas al Código Civil para el Distrito Federal y a la Ley de Vivienda para la Ciudad de México, en materia de rentas, Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 28 de agosto de 2024.
• Código Civil del Estado de Querétaro, artículos 2284, 2292 y 2293.